Právo je na straně toho, kdo platí advokáta. S čím se setkáváme a co stojí za korekci?

1. Rezervační smlouva neobsahuje žádnou nebo nedostatečnou sankci pro prodávajícího nebo developera pokud nebude chtít podepsat kupní smlouvu.

Vzhledem k velkému zájmu o nemovitosti, makléř nebo developer nechá propadnout rezervační smlouvu, protože je nezavazuje a nemovitost prodají dráž. Záloha se ideálně vrátí. Tento rok (2016) evidujeme desítky případů, jak na straně realitních kanceláří, tak u developerů.

2. Rezervační smlouvu s kupujícím podepisuje pouze realitní kancelář, nikoliv také prodávající.

Prodávající není vůči kupujícímu zavázán a smlouvu mezi realitní kanceláří a prodávajícím není známá. Tento základní princip začínají realitní kanceláře postupně akceptovat.

3. Nedostatečná specifikace v rezervační smlouvě předmětu koupě, včetně vybavení.

Další ze zkušeností, kdy realitní kancelář a kupující podepsali rezervační smlouvu bez specifikace. Během pár dnů RK odstěhovala sanitu a kuchyň a odhadce řekl, že nemovitost není vhodná k užívání, a tím není vhodná k zástavě pro banku.

4. Stanovy u družstevního bytu umožňují převod do osobního vlastnictví, ale byla brána dotace nebo mají více společníků.

U družstevních bytů nás zajímají stanovy, dotace a pozemky, protože jednotlivé skutečnosti mohou bránit v převodu do osobního vlastnictví, a tím nemožnost financování hypotékou. Skutečnost kupující zjistí, po zaplacení nevratné zálohy v bance na právním oddělení.

5. Pozemky pod bytovým domem jsou ve vlastnictví soukromé osoby.

Tato skutečnost snižuje tržní cenu nemovitosti, jak pro banku, tak na trhu a pravděpodobně během následujících let je bude nutné odkoupit, pokud banka přistoupí na financování. Tím může vzniknout další měsíční nebo jednorázový výdaj.

6. Podmínka čerpání poslední části ceny u developera je kolaudace domu. To nezaručuje 100% dokončenou nemovitost.

Developeři požadují vždy poslední část kupní ceny před nebo po kolaudaci nemovitosti, bez bližší specifikace.

7. Ve smlouvě o dílo nejsou žádné nebo nedostatečné sankce pro dodavatele stavby. Je nedostatečně definovaná poslední část kupní ceny – za jakých podmínek bude splatná, aby nemovitost byla 100% dokončená.

8. A jiné komplikace, které vznikají pokud advokáty platí realitní kanceláře nebo developeři.

Ve chvíli, kdy jde o nemovitost a peníze, tak doporučujeme mít vždy advokáta na své straně.


MgA. Mgr. Pavel Kryl, 28.3.2016